潮新闻客户端 记者 王玛咪
2025年3月31日晚，万科集团发布2024年年报，交出了一份营收超3400亿元、交付超18万套的成绩单。在房地产行业从规模扩张转向高质量发展的转折点上，万科以“保交付、稳经营、促转型”为主线，展现出头部企业的韧性。
尽管挑战犹存，万科有关负责人表示，在政策引导和支持下，相信行业已度过最困难时期，万科将通过“瘦身健体”、聚焦主业、科技赋能等策略，持续提升存量时代的战略聚焦与资源整合能力，并坚定对行业止跌回稳的信心。
从规模到质量，核心财务数据背后的经营韧性
年报显示，2024年万科实现营业收入3431.8亿元，其中在开发业务方面，实现销售金额2460.2亿元，销售面积位居行业第一，销售回款率保持100%以上。
万科2024全年交付房屋18.2万套，超半数项目实现“交付即办证”， 通过工地开放日、360°全景展示等创新举措，客户满意度持续提升。2024年开发业务开复工计容面积完成年初计划的95.4%；开发业务竣工计容面积完成年初计划的107.7%。
2024年万科完成大宗资产交易54个，合计签约259亿元，完成资源盘活回款104亿元；通过存量资源盘活新增和优化产能412亿元，回收现金超百亿。 “积极落实瘦身健体要求，推进非主业业务和投资退出。公司2024年的经营性净现金流达到38亿元，连续16年保持为正。” 针对大宗交易和资源盘活，万科管理层在投资者关系活动中这样表示。
债务压力与破局转型：326亿兑付下的资金策略
2025年，万科面临326亿元债务兑付高峰，其中一季度98.9亿元已如期偿还。公司通过“白名单”项目融资、预售监管资金盘活及深铁集团支持（如70亿元股东借款）等多渠道筹措资金，流动性压力逐步缓解。此外，万科与深铁集团的战略协同深化，在TOD开发、物流等领域探索新增长点。
万科管理层认为，政策支持下行业已度过最困难时期，未来将聚焦五大方向：城市布局优化、模式创新、科技突围、产业协同及组织效能提升。通过资产重组、存量盘活及REITs平台搭建，加速新旧动能转换。
万科年报释放的信号，不仅是财务数据的回暖，更是行业转型的标杆案例。其一，万科通过‘交付即办证’和客户体验创新，将产品力转化为市场信任度，这契合政策倡导的‘保交付’核心；其二，REITs多赛道突破和深铁协同的TOD开发模式，为房企轻资产转型提供了可复制的路径。
多元业务崛起，万物云360亿营收与长租公寓的“租购并举”实践
年报显示，亏损主要源于存货跌价计提、非主业投资减值及资产交易价格低于账面值。对此，万科加速资产处置和业务优化，全年通过大宗交易、存量盘活回款超百亿元，并退出非核心业务，聚焦开发、物业服务和长租公寓三大主业。
经营服务业务方面，万物云2024年营收超360亿元，年内新获取住宅服务项目超400个，新增饱和收入超20亿元；又比如商业业务实现营收近90亿元，建筑面积超1000万平方米，出租率达95%。2024年万科经营服务营收占公司总收入明显上升，并已贡献正向利润。
年报着重介绍了长租业务表现，万科长租公寓以规模、效率、纳保量三项行业第一领跑市场，管理房源26万间，其中12万间纳入保租房，客户续租率达60%。同时，万科在REITs领域实现多赛道突破，中金印力消费REIT扩募等举措加速轻资产转型。
值得关注的是，万科在建筑科技领域取得显著进展，获得近300项国家专利，图纸大模型技术将查找效率提升6倍以上。新一代综合住区产品如上海“理想之地”项目，以“生产、生活、生态”融合设计，去化率超80%，推动产品力向“好房子、好服务、好社区”升级。
万科长租公寓纳保量达12万间，续租率60%，远超行业均值，这与其‘租购并举’战略密切相关。政策对保租房的扶持，叠加REITs扩募，或为其带来年化15%的资产收益率提升。此外，科技专利的规模化应用，如图纸大模型效率提升6倍，直接降低开发成本，未来或推动行业从‘高周转’向‘高质效’迭代。”
“公司将坚持阳光下的运行体制，打造高效组织，科学降本增效，瘦身健体，盘活存量，降低负债，规范治理，筑牢风险防控的底线。” 万科年报“致股东”中以这句话总结了过去一年，也是万科开启新一年的基准。
存量时代下，运营能力与资本化效率将成为企业发展分水岭，产品力与存量运营能力将成为房企核心竞争力。万科在交付质量、科技应用和租购并举模式的探索，叠加政策东风与股东支持，为其在行业下半场竞争中占据先机，万科有望逐步走出低谷。
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