上海康城别墅之所以便宜，主要原因可以归纳为以下几点：
地理位置偏远：
康城位于上海市奉贤区，距离市中心较远，交通不便，缺少成熟商圈和生活配套。
规划滞后：
康城虽然是一个新城规划，但基础配套设施建设滞后，医疗、教育、商业等资源匮乏。
供应量大：
康城是一个大规模开发项目，供应量充足，导致市场竞争激烈，房价难以上涨。
市场供需关系：
康城可能存在新的项目在售，而这些项目可能会相对便宜，因此影响了整个区域的房价水平。
物业和管理问题：
小区内的物业情况不理想，管理能力差，业主权益维护不到位，租房市场混乱，尤其是二房东的出现，导致房子受欢迎程度下降。
房龄和配套：
康城是2005年的老小区，配套不成熟，房龄较大，航道上，这些因素都影响了房价。
交通不便：
小区车位紧张，交通拥堵，尤其是早晚高峰时期，出行不便。
这些因素共同作用，使得上海康城的房价相对其他区域较为便宜。然而，随着城市的发展和基础设施的完善，康城未来的房价有可能会逐渐上涨。